美国房产投资最全税务指南

在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国税局 (IRS) 的繁琐税务政策。好不容易选好了房,买了!可是,买房卖房如何合法规划避税,出租房如何合理从税务角度利益最大化,你准备好了吗?

一. 买房准备作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流

时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途?

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式:

1、个人直接拥有

2、公司形式拥有

从报税结果上来讲,两种方式并没有明显的区别,公司形式拥有会更麻烦一些,需要多填几份表格,但好处是公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任

为何要同时考虑卖出时间和用途?

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1) 必须是你的“主要住宅”,2) 持有房屋所有权5年,3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:

1、A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税!

2、B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损,第一年的自住在出租三年后不再有效,那么只有最后1年自住有效,而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税!

3、C君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,也就是$37,500资本利得税。

4、D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后,搬入房子自住2年,然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住,可是那都不是事,关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件,所以变卖房子的25万增值税全免了。

5、E君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解,可能会想到传说中的1031同类交换 (Like-Kind Exchange),我们稍后再细说。

除此之外,还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,小编想说的是,想合法合理避税,买房整体规划很重要!

我想有个房,可是我不想被 IRS 拿走我的钱!

二. 购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission),产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说,房子买价50万,你的 HD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万。若是以公司名义买房,你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。

三. 房屋运营

房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:

1、房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)

房贷利息可以放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance),头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。

2、房贷保险费用 (Mortgage Insurance)

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,因为他们往往无力自付高额的首付,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此,一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人)或 $54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。

3、房产税 / 地税 (Property Tax)

你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中,你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。

4、意外损失 (Casualty Loss)

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入 Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

5、装修改装费用 (Improvement)

例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

6、房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。

7、家庭办公室 (Home Office)

如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣 $5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛,适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣,对运营中的出租房 / 商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱

1、房屋普通折旧 (Depreciation)

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产,即以公司名义投资的中大型房产,例如用于商业用途的写字楼,店铺,工业建筑等,商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产,给广大群众提供住宅解决了民生问题,IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万,那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。

2、固定资产的179折旧以及奖励折旧 (179 / Bonus Depreciation)

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时,房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定,如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产(新的或是二手),那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入,无需计入固定资产。另外,条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%, 2018为40%, 2019年为30%。也就是说,如果你2015年买入一台全新设备,价值10万,那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是,奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

3、小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置,例如购置沙发 $2,000 美元,是需要计入固定资产,然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出,不再分多年折旧,也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

四. 出售房产

卖房成交后你又会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1),想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细,上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额哦

我们来综合买卖时的费用举个例子:2011年买房价值50万,HD-1 上各种买房费用2万,2016年打算卖掉,为了提升房子价值,翻新花了10万。卖房时卖价80万,卖房 HD-1 上费用花了6万,你以为简单算算增值了30万么?NO,你最终卖房的增值是:80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话,恭喜你,不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者,可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略  (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产(不包括自住房地)增值后卖出,接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产,这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗?资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中,于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 - 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。

本文来源:网络,由美国云雁地产整理编辑

西雅图2018房价涨势依旧, 各大地区再破纪录!

西雅图地区房市最昂贵的一年以更剧烈的房价走高告终。东区的房价刷新了纪录,国会山区的房价中位数达到了100万的水平,金县各地的分户出售公寓均出现了涨价。

冬季市场涨势依旧

据《西雅图时报》报道,通常而言,冬季是购房淡季,房价会有所走低,但本地这个冬季并非如此。根据西北多重上市服务(NWMLS)发布的最新数据,去年12月东区的独户住房售价中位数达到了令人震惊的938,240美元,破去年春季创下的88.5万美元纪录。

那意味着,东区的房价仅仅一年内就上涨了16.8%,或13.4万美元。许多豪宅云集的区域,如默瑟岛、西贝尔维尤、伊瑟阔等地,年度房价涨幅皆在20%以上。上述区域的房价中位数都超过了100万美元,西贝尔维尤更是突破了250万的关口。

就全县范围来看,金县独户住房售价中位数比一年前飙升了15.5%。尽管全县的房价相比秋季月份略有上涨,但63.5万美元的中位数仍比去年春夏两季都低。

在西雅图,房价中位数较一年前飙升了14.2%,至72.5万美元,低于去年春夏时的峰值。不过,在位于I-90公路以北、I-5公路以东的国会山-麦迪逊公园(Madison Park)一带,房价中位数首度触及了100万美元。它亦成为了继安妮皇后-木兰(Queen Anne-Magnolia)一带之后,本市第二个房价达到7位数的区域。

本地其它县的房价都出现了两位数的涨幅:斯诺霍米什县的房价中位数比一年前上涨了12.5%,至45万美元不到;皮尔斯县上涨了12.3%,至接近32万美元;基萨普县上涨了11.1%,至31.5万美元。

库存也依旧减少

去年12月,全县可供出售的独户住房数量比一年前又减少了29%,创下了自2000年以来的新低。截至去年末,全县只有约1168幢房屋待售,是2015年新年时的不到一半。“僧多粥少”的局面在很大程度上是由于房屋销售过快,以及更少人愿将自己的房屋挂牌上市。

除此之外,金县的分户出售公寓库存短缺局面,在去年12月继续恶化。在较一年前骤减了四成后,截至去年末,全县只有约200间分户出售公寓可供出售。分户出售公寓的售价比一年前猛涨了28%,是四年半以来最高的一次。县内分户出售公寓售价中位数首次突破了40万大关,达40.2万美元,打破了去年春季创下的38.5万美元的纪录。

多数经济学家、经纪人及房地产数据公司预计,2018年本地的房价上涨会略有放缓,涨幅仍比较大,只不过不会有2017年那么剧烈。

12月各分市场独户住房售价中位数变化:

12月金县各地独户住房销量及售价中位数:

金县、斯诺霍米什县、皮尔斯县、基萨普县独户住房售价中位数走势图:

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美国一月就业大增20万人 薪资涨幅创近9年之最

美国劳工部公布非农就业报告称,1月新增就业岗位20万份,而工资涨幅则创下近9年来的新高。这为川普“炫耀”政绩再填枝叶,也可能强化美联储在3月加息的可能。

数据显示,1月季调后非农就业人口增加20万,好于预期的增加18万,前值增加14.8万,连续88个月雇佣出现增加,为史上最长连增纪录。1月失业率持稳于4.1%,维持在17年以来的低位。美国1月平均每小时工资年率则刷新2009年6月以来最大涨幅。 继续阅读“美国一月就业大增20万人 薪资涨幅创近9年之最”

美国买房记住这3个步骤

对于买房而言,无论是在中国,还是在美国,最重要的永远都是地段,而买房的过程其实就是心中紧扣着你的预算还有购房目的,一步一步缩小区域,而最终锁定一套的过程。 今天小编就和大家聊一聊,在购房过程中,无论是通过经纪人了解还是我们自己调查,哪些步骤、因素、数据是我们要知道的。
第一步:确定城市/都市圈/经济圈(相对较大的范围)

城市或者经济圈的决定还是要回到买房目的。为子女准备学区房,为全家住家置换新房,或者纯粹是为了投资养老等,不同的目的会在更大程度上确定大区域的选择。 记住!一定要时刻牢记你的第一目的,以及预算。

1.为子女准备学区房—你的重点可能是看看该城市小学/高中/大学分布和排名,以及该城市及区域生活环境等。

2.全家住家 — 该区域整体经济水平,比如大公司多不多,GDP和就业率这些指数如何。

3.投资养老 — 更重点可能是关注该城市房价升值潜力,房屋空置率,房价中位数涨幅等等这些与投资更相关的数据。 如果是投资的话,可能还需要关注租金指数,因为可能有较长一段时间你的房屋将是会要出租的。

第二步:通过预算来缩小范围

无论是出于什么购房原因,你一定要对你的预算非常清楚和明确。 你可以不用将你心里的底价和最高承受价告诉经纪人,但是你自己心里一定要明确一个价格区间,并且告诉你的经纪人。

同时,你也可以自己通过网络等方式搜索一个城市中不同区域的房价中位指,比如www.nar.realtor.全美官方的房产网站,里面可以下载某个区域近几年的房产中位值以及涨幅。 

当你确定了大的区域(城市/经济圈/都市圈),然后根据你的预算进行第二层级的筛选后,你心中可能大致有了几个明确的区域。接下来帮助你从这几个区域中再缩小1-2个区域时,有几个因素你可能会需要考虑了。

第三步:从几个备选区域缩小至1-2个
1.区域基础信息 
人口统计、收入情况、犯罪率统计、族裔分布,受教育程度分布,失业率都应该包括在区域基础信息中。虽然因素很多,但是现在对于咱们华人来说,治安情况可能是最重要的。 治安情况不是单一的,治安情况包括犯罪率、种裔分布、还有受教育程度等。 

这里小编要提醒的一点就是,我们在第一步进行大范围的缩小的时候可以不用考虑这些区域基本情况,因为即使在一个城市,出租价格、犯罪率这些情况可能会有很大区别。 比如一个城市,整体的犯罪率都比较高,但是也存在某一些街区其实是非常安全的,你当然也会看到这些街区的房价会相对较高,因为这其实和房产税是分不开的。 
当然好的区域,人口要不断地流入,同时失业率比较低,这样才能够保证当地房屋的需求,更容易出租和后期转售。而当地收入情况同样也会影响房屋的出售和租赁。旧金山湾区的主要城市森尼维尔、帕拉奥图、圣何塞,就是因为居民多为科技公司的程序员,收入水平高,才导致当地的房价上涨的快,所以收入水平也是当地的房屋交易和租赁市场的有力支撑。

2.区域增值因素
当你在进行进一步筛选的时候, 增值因素,比如周边学校分布情况、交通情况等这些都是房产增值的重要因素。 

美国和中国一样,同样具有学区房的概念,差别就在于美国租售同权,所以租赁房屋同样可以让孩子就读该房子所在学区的公立学校。当然国内现在某一些城市也在普及租赁同权。

除了学区房,在美国一个很重要的概念就是交通房。美国很多科技公司周边的房子都很贵,如苹果、微软、Google、Facebook,而主要的原因就是通勤时间短,对于大公司的从业者而言,只要工资可以承担的起,他们还是很乐意为了节约日常的通勤时间而买近一点的房子(一般最好是半个小时以内)。而从投资的角度上来看,邻近大型公司,就保证了未来房子的升值潜力。

关于查看社区周边是否有好的学校,交通是否便利,购物生活等是否方便,可以通过google地区等工具进行排查。 这里要注意的是,美国的生活和购物模式可能和国内不大一样。国内可能习惯是每天下班采购当天的饮食,但是美国可能是两三天或者甚至一个星期采购一次,这也是为什么COSTCO卖的大包装产品美国人很热衷的原因。所以对于周边生活便利,只要车程在30分钟之内其实都不算太远 。 关于生活,周边20分钟车乘,只要有些小公园、餐厅,医院等就差不多了。 

3.房价分析情况 (投资关注)
如果你购房的目的是投资养老为主的话,锁定了大区域后,你也需要观察一些数据来缩小到更小的社区。 比如当地租金比较,房价估值趋势,以及房价分析等。

每一位看重投资收益率的购房者都应该对该房源目前的租金做一个比较,纵向可以和该房源近几年的租金做对比,看租金是否呈现上涨的趋势。横向可以和周边房源的租金情况,及该邮编地区的租金情况和本市的租金情况做对比,了解房源是否租金较高同时具有一定涨幅,这可以判定房源在该地区的租金收益情况。租金走势可以通过zillow或者national.realtor网站获取。 

某一区域租金走势
买房其实就是一个不断取舍的过程,你可能为了考虑更重要的因素,必须要放弃掉其中一些不那么重要的细节。 特别是对于投资而言,房屋本身的配件可能都不是那么重要。如果一味追求完美,要符合自己所有的条件,可能会错过很多其实适合自己的房产。 所以不妨按照以上步骤,一步一步的缩小范围,并且保持与经纪人沟通,看到合适的房源的时候不要犹豫赶紧下手! 最近几年的美国二手房的成交市场是非常火爆的哦!

本文来源:网络,由美国云雁地产整理编辑