【干货】买房贷款必知的十个小常识!

来源:网络现在用贷款买房的人越来越多,但是真正了解贷款的人还是很少的,很多的东西都是一知半解,就来给大家总结贷款买房要了解的知识。不要选择大月提前还款

大月是指有31天的月份,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一天。

现在用贷款买房的人越来越多,但是真正了解贷款的人还是很少的,很多的东西都是一知半解,就来给大家总结贷款买房要了解的知识。

 

 

 
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等额还款,额度也是会变的
很多人认为合同约定了还贷利率,选择了等额还款,每个月还的钱应该是一样多的,但是这是错的,事实上,每年的还款金额都是不一样的。房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率。如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的一月,每月还款金额也会调整。如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由七折调整到八折,每月还款金额也会发生调整。

 

 

 
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如何选择贷款银行
有一些银行约定到20%以上才能允许提前还款,太苛刻了。如果能够选择还款要求不是太严厉的银行,会比较方便。小银行一般比较宽,但是如果需要办信用卡之类的,银行之间的区别还是很大的,还是要谨慎选择。
 
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提前还款的方式
一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金。比较省利息。期限不变,额度减少:每月压力减少,基本不省什么利息。

提高还款额,缩短期限:省利息,银行一般不办。

 
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提前还款的流程
如果是部分还款,要先去银行预约,填一张申请单,在约定还款时间,然后将钱存入,然后再去银行办理还款就可以了。如果是全部还款,就要进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。
 
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还款方式的选择
有提前还款计划的人事,建议选择等息还款,个月还的多,因为本金还的比较多,非常的节约利息,如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

 

 

 

 
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如何计算每日还款额
贷款合同中一般都会有还款的公式:每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]。月利率 = 年利率÷12。有一种特殊情况, 就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一部分利率是本年度的贷款利率。

这个时候需要首先根据剩余本金,核定一个月度还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了,所以,调整利息,就被银行狠狠的宰上一刀。

 
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如何计算本月还款利息
本月还款利息的计算:本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月归还本金 = 每月还款额 – 本月利息

 
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注意!不要选择大月提前还款
大月是指有31天的月份,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一天。日利率=年利率÷360,一年有365天,如果按天计算会多交几天利息。如果发放款日不还还款日的话,发放款日和还款日之间的日期也是需要计算利息的。

 

 

 

 
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房贷是优惠的融资方式
合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是便宜的融资方式,能够房贷的时候,尽量使用房贷,让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域,大胆投资对个人真是很重要,同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险,参与瓜分别人的存款行列中。
 
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要知道!最开始还的都是利息
有人贷款20年,每月还2000元,还了两年,认为已经还了5万元了,其实这种理解是十分错误的,开始还的都是利息,没有多少本金,基本上也就还了2万本金吧,所以,最开始是还的都是利息而已。

 

 


忧虑投资大门关闭 中国资本跑步抢进美国房市

由于中国外汇控管落实,未来资金汇出恐受波及,加上川普新版贸易、投资政策正蓄势待发,整个投资环境酝酿山雨欲来压力下,使得近来中资进军美国房产火力全开,其中芝加哥市在过去七周来,包括海南集团(HNA Group)、平安保险,已耗资近五亿,分别买下及投资兴建芝市商业与住宅大楼,交易火热程度,丝毫不逊于2016年的历史纪录。

除了商业地产高层大楼交易热络外,城市地产总监崔珺舟28日表示,一般住宅的房产物件买卖,也出现中国客抢购现象,近年积极经营中国客投资美国房市的城市地产分析,川普上台,房产交易反而更热络。

根据真实资本分析公司(Real Capital Analytics)报告,中资在2010年到2014年间,投资大芝加哥区商业地产金额为4亿4200万元。2015到2016年两年间,如不包括经费达10亿的新建芝加哥万文华大楼(Vista Tower)的话,中资投资大芝加哥商业地产总额达22亿元,比之前激增五倍。然而,2017年不到两个月时间,中资进军芝城地产,已超越过去两年的1/5。

川普当选后,曾到中国拜访客户的商业物件地产公司CBRE副总裁强森(Blake Johnson),接受芝加哥商报访谈时说,虽然美国政治气氛变化,受到中国投资客户的高度关注,但真正因为川普当选,而暂停进军投资美国的中国企业,反而比率很低。

芝加哥贝克.麦坚时法律事务所(Baker &McKenzie)房产投资管理合伙人史密斯(Michael Smith)指出,目前中资进军美国的兴趣,比川普当选前还浓厚,“似乎每个人都想在大门关上前,挤进美国市场”。

芝加哥2017年至今,一共有两件高额商业地产买卖成交,其中为海南集团以3亿6000万元,买下芝加哥麦迪逊街(Madison St.)上的50层办公大楼。而平安保险公司,也向正在兴建位于芝加哥葛兰特公园(Grant Park)正南方的76层住宅大楼,投资了1亿1500万元。

在一般房屋销售方面,崔珺舟说,根据芝加哥房地产协会报告,芝加哥2017年1月份的房屋签约数量达到了9年来的最高,共1956套市中心高层公寓和连栋镇屋售出,是2008年以来的最高交易纪录。

她说,“大选后,房贷利率逐步上扬”、“川普执政后带来的不确定性增高”,加上“中国外汇控管使大笔金额投资美国,难度越来越大”等因素,是造成进来房市反而火热的主要因素。

至于川普移民政策,是否降低中国留学生及持H1B华人购屋意愿?她认为,受到目前“人民币存在贬值风险,及中国国内的高通货膨胀率”影响,这群前两年的主力购屋群,并未看到明显暂停置产现象。

(文字源自世界日报,经纪人房产网编辑整理,图片由经纪人房网购买版权禁止转载,我们充分尊重知识产权,如有问题请及时联系我们)

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美国房产值得投资的10大理由 看到一半就心动了!

1.强势美元

美国经济从2009年的谷底回升,美元汇率将维持强势,美国经济好转及加息周期的影响,预期美元汇率将于未来三年维持强势。

2.永久产权

美国房产贵就贵在那块地皮上,买了房,就永久拥有那块地皮了,当然很多地方,地下矿产并不包含在其中。

3.房价不高

从美国几十年的房市来看,美国房价呈周期性变化,差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌,目前的美国房价处于稳健回升的趋势,未来5到6年美国房价会继续稳定上涨,美国房产正值最佳投资时机。

4.刚需人口扩大

三因素暗示美国房产需求回升:人口结构、家庭形成和金融改善。

美国人口结构暗示住房需求回暖:35-44 岁人口是美国购房自住的主力,35-44 岁人口在 2015 年到达底部后将开始回升,意味着未来新增刚性需求的扩张。

5.家庭成员加速

家庭形成加速刺激需求:2014 年下半年以来,美国家庭形成的速度大幅加快,达到05 年以来的最快速度,这将刺激住宅需求的回升。

6.金融条件改善

金融条件改善利于住房需求回升:1)次贷危机后居民资产负债表已得到充分的修复;2)助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担;3)收入的上升也使得居民购房的压力减小。这些条件的改善都有利于住房需求的改善。

7.房地产库存下降

目前美国住房空置率仍在持续下降,已接近2000年的水平,租房空置率已接近90 年代水平。在房地产市场需求回升的背景下,目前的房地产库存或不足以应对需求的回升,房价也出现上涨。

8.房屋量价惧升

在全球经济发展减缓的情况下,美国房价似乎没有受到什么影响。受高需求量和供应量紧张的影响,美国房产价值在稳步增长。9月份全美房价环比上涨0.3%,同比增长3.7%,保持了从2012年4月以来美国全国房价持续上涨的态势。新屋与成屋的销量也保持了增长的势头。

9.房屋租金持续上扬

在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。休斯顿、达拉斯、洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。9月美国整体房租则比去年同期上涨了3.7% 。

10.美国房产政策完善

美国房产政策完善,法律环境健全:美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。美国房产信息是公开的,所有的交易信息, 包括实际价格、税额、交易日期、 交易情况, 都必须明确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。

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美国低价房屋急剧减少 “首购族”下手要快

今时今日,初次购买房屋的人,面临最大问题是在首购族价位范围内的上市房屋较少。

全国房地产经纪公司“Redfin”的首席经济学家妮拉‧李察逊 (Nela Richardson)说:“真正的问题是,获得贷款并不一定可以买到屋,,这是一个困难的市场。”

根据全国房地产经纪人协会的数据,2016年11月底的全国房屋销售量比一年前下挫9.3%,而过去18个月的年度销售总数一直下降,房屋库存仅足够维持四个月,比平衡市场需要的六个月时间短。

这些数字包括所有上市房屋,而在较低价位范围的待售房屋更少,这种情况在旧金山,西雅图,丹佛和波士顿等城市特别严重,但即使在其他城市和受欢迎的社区,这也是一种挑战。

房地产门户网站“Trulia”的分析发现,在2016年底,只有24.8%的上市房屋在首购族的价格范围内 (在每个市场,价格处于最底三分之一的房屋),而这一数字比2015年底下降12%。

低价房屋减少上市有两个原因,其中之一是一家庭房屋较少兴建,尤其是适合首购族购买的房屋。建筑商指信贷紧张,难以找到土地,而最重要的是劳动力严重短缺。全国房屋建筑协会预计2017年会建造多10%一家庭房屋。

此外,民众的换屋时间较长。1987年至2008年间,美国人住同一栋房屋平均六至七年,但这个数字不断上升,到2016年,已上升至平均10 年。

以下是在上市房屋减少的情况下买屋的七个要诀:

在找到合适房屋前获得房贷。在找到房屋或出价前,先找一位房贷经纪人;确保自己有足够信用,并提供房贷审核所需的财务信息。

尽早开始。找房屋可能需要较长时间,加上要确实知道自己想要怎样的房屋。

有自己的房地产公司。在紧张的市场中,买家需要有人维护自己的利益,而不是骗取买卖双方的利益。透过房地产公司进行买卖,买家通常无需付钱。

早点找专业人士。买家找到房屋时,须要迅速检查和进行过户手续,所以在开始寻找时,就要准备雇用检查人员、过户公司或律师。

快速行动。去年,房屋上市后平均52天售出,未来可能更快,所以买家要快一点行动。

开始储蓄。倘若多人一起竞价,那么首期付得较多的买家,机会较大。

不要心急购买自己不喜欢的房屋。虽然目前房屋库存少,但每天都有房屋上市。

(文字源自世界日报,经纪人房产网编辑整理,图片由经纪人房网购买版权禁止转载,我们充分尊重知识产权,如有问题请及时联系我们)

本文由美国资深地产经纪 鲍云雁 Ava Bao 特别推荐。

美国楼市接近全面复苏,中国潜在买家不减反增

                                         美国楼市已接近全面复苏

2008年美国房地产市场泡沫的破裂,信贷环境出现恶化,最终导致了历史上最严重的金融地产危机,后来在货币宽松政策的刺激下,经济开始复苏,就业逐步改善,楼市逐渐开始复苏。据仲量联行报告,美国多个城市地区的房价,直到2010年左右才开始止跌回升。

“我们的数据显示,2008年金融危机后,美国房价的中位数从最高位下挫达22%,目前市场已接近全面复苏的状态,预计将在二月或者三月份看到房价中位数突破金融危机之前的水平。” Terrazas说。

据国外房产网站刚发布的1月份美国房地产市场报告显示,美国目前的房价中位数为19.53万美元,较上一年同比增长7.2%,房租比上一年增长了1.4%。另据全美不动产协会(NAR)公布的数据,1月成屋销售跳升3.3%,经季节调整后年率为569万户,这是2007年2月以来的最高水平。

“美国楼市的最大的风险是房源供给紧张,我们的数据显示,买家一般要竞标二三次才能买到房子,对于首次购房的年轻人更加困难,许多人往往就继续租房了。现在在美国买房就像坐过山车一样,好不容易看中一套房子,可能很快就被别人抢走了。” Terrazas说。

                                       中国潜在买家无减少迹象

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示,中国买家(包括大陆、台湾和香港)连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家,从2015年4月到2016年3月的一年间,外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产,其中中国人共购置29195处物业,总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。

中国买家的强大购买力,也促使了美国房地产信息公司进入中国市场。

最近我们看到来自中国的流量并没有放缓,总体而言,中国人主要是由教育和就业机会驱动,而在美国买房的,因此对于汇率和外汇监管的动态不是特别敏感。

文章来源于美国生活

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