在美国投资房产, 现在应该选择哪些城市?

如今全球房地產投資者最喜歡投資到哪裡?是什麼原因驅使他們這樣做?下一步他們還有什麼打算?這些問題的答案就在這裡!

據網絡中介平台UpNest報導,近期數家相關機構的調查數據和“福布斯”雜誌的報導都顯示,美國仍然是全球投資者的最愛。全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的統計稱,截至2017年3月,在過去的12個月里外國投資者在美國房地產市場創下了153億美元的投資記錄,比上一年增長了49%。總的來說,國際買家購買了近30萬個美國住房,約佔所有現有住房的10%。

什麼原因?

這些破紀錄的數字背後有各種各樣的因素。

他們可以

一些國家的財富飛速增長讓數百萬非居民有能力購買美國房產。機會的門可能不會永遠打開,但他們肯定會盡其所能。

更改規則

一些國家改變規則和規定也會影響到全球投資者選擇投資的地方。

法國開始對投資者徵收新的稅收。

倫敦這個長期以來受到國際關注的國家經濟蹣跚前行,並向富有的投資者徵收新的稅收。

即使是加拿大,也開始對外國投資者進行新的稅收懲罰,對空置的財產進行罰款,以減少外國投資。

曾經的國際避稅天堂與美國和國稅局的交易日益增多,現在變得不那麼有吸引力了。

哥斯達黎加等曾被國際投資者關注的國家房產甚至比美國還要貴。

財富增長

50%的受訪者表示,他們認為英國退歐將會推動更多的投資者和資本從倫敦轉移到美國。根據房地產外商投資協會(AFIRE)的數據,投資者將美國列為投資和升值安全的最佳選擇。

財富安全

很多買家湧向美國,以減少他們的財富因國內動態的擔憂,如避免國內經濟轉型,或者擔心所在國的規定可能會限制他們在國外投資的能力,或者難以將資金帶出國外等。

最大盈利

儘管過去幾年美國的房地產價格已經大幅上漲,但與其他大多數國家相比,美國的房價仍然處於與合理價位,與英國和加拿大的大城市相比,美國的房地產價格很便宜。投資者們可以在美國房地產市場上獲得更多。

如何投資?

全球投資者參與美國房地產市場的方式有很多種。

成熟的投资者,主权基金和海外养老基金在美国的商业地产上投资很大。不过,单位成交量最为活跃的似乎是住宅物业,它们可能是这些投资者们第二个或未来的家、租赁度假屋等。 NAR指出,大多数国际买家支付的房价均高于房价中位数,并且通常会支付现金。

不过,新的国外贷款的资源正卷土重来,这可能会使未来的投资量增加。

谁在投资?

据NAR的数据,购买美国住房的五大国家是这些国家:中国、加拿大、英国、墨西哥和印度。

仅中国就占了所有外国购买者的20%左右。

在哪里投资?

根据知名地产杂志The Real Deal的数据,截至2017年3月,外国投资者感兴趣的前五位城市是:佛罗里达州迈阿密(Miami, FL)、加州洛杉矶(Los Angeles, CA)、华盛顿州贝灵哈姆(Bellingham,WA)、夏威夷州卡胡卢伊(Kahulul, HI)、纽约州纽约(New York, NY)。

仲量联行(JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。最近JLL发布了全球顶级投资城市:

这份名单上的美国城市包括:纽约、旧金山、波士顿、拉斯维加斯、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区、奥斯汀、丹佛、凤凰城和圣地亚哥。

期待什么?

下一步会是什么?这些房地产趋势会产生不同的模式,并造成不同周期。例如,在美国获得更多收益的印度投资者将这笔钱带回国可以增加印度的繁荣。反过来,这又为投资者提供了在美国投资的现金和能力。美国城市投资的增加可能会推高房价,损害本地工人和家庭的负担能力。这会让二级和三级城市崛起。

同时,它也可以为美国房地产业主提供一个很好的兑现机会,并从上升的资产中获得巨大的财富。

全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家云也指出,更严格的政府监管以及不断变化的移民和贸易政策也可能在未来几年对这些数字产生影响。

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税改对屋主有什么影响


新税法经过参众两院的表决及总统签字,但新税法不影响2017年报税,而是从2018年开始,也就是2019报税时要用新税法的规定。这1986年里根总统减税以来,最大的减税行动。新税法对屋主到底有什么影响,是许多屋主关心的大问题。

一、 大部分税率降低

新的个人税率仍然分为7个等级,从2018年起实行到2025年为止。此后,税率和等级仍然恢复到2017年的税率和等级。与2017年的税率相比,新税法中七个税率有六个都较低。统计显示,大部分人2018的税率会比2017年的税率降低了,只有在2017年33%税率的纳税人会发现其税率升到35%。年收入在20万至40万元的单身人士和一家之主可能会受到不利影响。

二、 标准抵税额提高了

从2018年开始,新的税法提高了标准抵税额,但个人和被抚养人的抵税豁免4150元将被取消。例如,2017年的6350元标准抵税提高到2018年的1.2万元。从2017年的夫妻联合报税的抵税额1.27万元提高到2018年的2.4万元。一家之主的抵税额从2017年的9350元提高到2018年的1.8万元。对老人和盲人的额外抵税仍然可行。对许多屋主来说,再做逐项扣减抵税就没有什么意义了。统计显示,这个条款影响的范围最广,约有68.5%的家庭会选择标准抵扣。

三、 州市税和房地产税有了限制

按照过去的税法,纳税人可把缴纳的州和市的收入税和财产税,作为逐项抵减的内容抵税。纳税人可选择放弃州和市收入税,而代之以州和市的总销售税。2018年开始,新的税法要求州和市收入税和财产税(property taxes)抵税额限制在1万元。若是夫妻分开报税,限制额是5000元。

四、 房贷利息抵税

若是2017年12月14日以后买房,新税法把房屋贷款抵税上限定为75万元。在这个日期之前购买的房屋,房贷额在100万元之下的仍然可以利息抵税;若是此前的房贷进行重新贷款,只要贷款额不超过100万元,仍然可以抵税;如果借出房屋净值贷款用来修缮这个房屋,利息仍然可以抵税。购买第二栋房屋的贷款利息也可以抵税,但是贷款额不能超过75万元。

五、 医疗花费抵税扩大

新的税法扩大到医疗花费的抵税额,从旧的税法规定的超过调整后总收入(AGI)的10%才能抵税,改为超过调整后总收入的7.5%就能抵税。

六、 资本利得豁免

新税法规定,如果夫妻联合报税,卖掉房屋的利得税可以豁免50万元,而单身报税者可以豁免25万元,但前提是这栋房产是屋主的主要住房,且过去五年在这个房屋里住满两年。早期的方案中,有人曾经提议把过去“过去五年住满两年”增加到“过去八年住满五年”,但是这个提议被否决。

七、 伤亡损失抵税

新税法把伤亡损失抵税限定为总统宣布的伤亡损失才能抵税,其他的伤亡损失不算,不能抵税。

八、 搬家费

新税法把军队人员以外的搬家费用扣除全部取消,只有军队人员才可以享用搬家费抵税。

九、 遗产税

新税法把遗产税豁免加倍,夫妻两人的抵税额最高可为1120万元。

十、 历史税信用(Historic Tax Credit)

自从1981年以来,这个信用已经用于4万多个历史性建筑的翻修工程。当历史性建筑被重新维修使用后,税法继续提供20%的抵税,而新税法把这个抵税再延长五年。

十一、 低收入房屋税信用(Low-Income Housing Tax Credit)

新税法保留了4%的低收入房屋税信用。这个信用资助了可负担住房的建筑费用。

十二、 其他变化

从2018年开始,人们不能从传统IRA转为罗斯帐户。从2018年开始,合格儿童抵税从1400元提高到2000元。遗产税加倍到夫妻免税额是$22,400,000。

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这十问预示2018年美国经济将超水平增长

北京时间周一(1月1日)在高盛最近发布的一份经济报告中,高盛分析师和他的团队讨论了他们认为是2018年最重要的十个问题。

据外媒Zerohedge发布的高盛分析认为:自2016年初以来,美国经济增长大幅提速,主要原因是金融环境的改善,对经济复苏带来了更为积极的推动力。尽管美国经济未来可能出现加速的不确定性依然明显,但在2018年,经济增长仍将远远高于平均水平。当前的经济复苏势头强劲,金融状况在近几个月进一步放缓,美国经济获得了大量利好的财政政策,以及减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。此外,美国的劳动力市场逐渐改善,高盛预计到2018年底,美国的失业率将降至3.5%。如果失业率降低,高盛认为工资增长和物价通胀都有可能上升,尽管预计到2019年核心PCE不会达到2%的目标。

高盛分析师还预计,美联储将在2018年四次加息,继续过去一年每季度实行的紧缩政策。高盛分析师还预计核心通胀率上升,市场对终端的利率会攀升,不认为收益率曲线会反转。对此,高盛分析师认为金融领域的宽松政策不太可能在2019年继续。

随着美国经济的全面就业、宽松的财政政策以及对金融失衡的一些担忧,美联储官员可能会采取更严格的措施。

1,经济复苏的平均增长率仍然能保持在目前的2.2%以上吗?

答案是肯定的。我们预计,在2018年,实际GDP增长率将达到2.6%,略高于2017年。预期经济将保持持续健康的增长,其依据主要有如下三个原因:1)当前的经济增势强劲;2)来自于良好的金融环境持续不断的有利刺激;3)财政政策的适度提振。

当前经济的发展势头。尽管在第四季度,实际GDP增速比前六个月有所放缓,但从更为全面的数据来看,几乎没有迹象显示经济增长明显放缓。事实上,我们的当前活动指标(CAI)已经在以4%左右的速度运行。在一定程度上,我们对于2018年经济状况的预测是建立在综合考虑GDP和CAI数据所给出的不同信号的基础之上。

过去两年经济加速增长的主要原因,从2015年年末到现在为止,FCI刺激大起大落,从负1%增加到正1%。展望未来,我们预计财政状况的贡献将会减少——正如下面所讨论的那样,部分原因是联邦公开市场委员会希望它减少——但至少在接下来的几个季度里,它应该是有意义的。

随着FCI的增幅减小,我们认为潜在的增长将会有所放缓。预计这种放缓是逐步的,其中一个原因是,明年将转向财政扩张。如果我们将税收方面的一整套措施和飓风导致的政府开支增加结合起来,在2018年,我们预计财政政策对实际GDP增长的贡献将大于0.5个百分点。

2,失业率会低于2000年4月3.8%的低谷吗?

的确如此。尽管我们对总需求持乐观看法,但我们预计,明年需求增长将放缓。原因之一是,我们认为,进一步的周期性扩张将推动经济超越其长期产能。最明显的迹象很可能就是,失业率会进一步大幅下降,到2018年底,失业率会降至3.5%左右,这是自1960年代末以来的从未出现过的情况。

即使是这样的估计也假设经济潜在的增长率会有所提高。基于奥肯法则——利用实际GDP增长与失业率变化之间长期关系所进行的计算,这一法则允许潜在增长率随时间变化,我们估计自2011年以来变成现实的潜在增长率平均仅为1%左右。如果这种情况不发生变化,我们对GDP增长2.6%的预测或将意味着失业率将下降0.8%。因此,我们预测失业率下降0.6%,而这一预测反映了从短期潜在增长向我们预测的长期增长1.75%的反弹。

3,尽管税收变化不太有利,但是(独栋)房价会开始进一步上涨吗?

显然如此。诚然,在2018年,住房市场将面临一系列挑战。首先,税收政策将变得更加不利。标准扣除额的增加将说服更多的家庭停止列举他们的税收扣减,这增加了偿还抵押贷款的边际成本;即使是那些做了分项的人,抵押贷款和房屋权益的可抵扣性也将从110万美元的本金减少到75万美元,而财产和所得税的可抵扣性的上限也将达到1万美元。

其次,我们预计,在2018年,10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率将上升约50个基点。我们深信,美联储的政策将比目前市场上的价格更加紧缩,期限风险溢价很有可能从目前的负数水平反弹。未来几年,加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。第三,最近新建家庭较为疲软。

但我们仍预计房地产市场将继续复苏,至少在核心的独户住宅领域是如此。最大的积极因素是供需平衡的持续紧缩。过去一年,房屋空置率大幅下降,目前处于2001年以来的最低水平。

这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹,这一反弹抵消了新建家庭的疲软。最近,我们估计,在未来几年,人口和周期性因素可能会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。这相当于每年约有50万户的需求向所有者转变。我们认为,这种转变可以提高单户住房供给水平。尽管不利的税收变化对下行风险有一定的抵销作用,但我们预计,单户住宅供给将从2017年约85万户的水平进一步增加,并且房价也将继续上涨,但增长速度约为目前的一半,即3%。

我们对多户型住宅的看法就不那么乐观,因为多年来强劲的住房供给结束后,在过去一年中,房屋所有权状况得到改善,这大幅推高了租房空置率。虽然作为对疲软的响应,租房价格已经走低,但在未来几年,为了保持房东的定价权,进一步的降价或许是有必要的。

4,工资的增速能恢复吗?

当然会,工资增长在去年有所下降,因为我们的工资追踪器——5个关键系列加权平均数,基本停滞在2.6%。然而,我们认为,到2018年,工资将会重新加速增长,其原因有二。首先,工资的菲利浦斯曲线总体上与数据吻合得很好,尽管最近的情况有出乎意料。如表6所示,失业率和生产率趋势很好地解释了工资追踪器的行为。随着失业率急剧下降,以及有一些迹象表明生产率增长正在反弹,我们的模型仍预测,在2018年至2019年,工资增长会逐渐加大。

第二,在非农业企业中,每小时的补偿(CPH)——我们工资追踪器的五个组成部分之一——被统计扭曲所拖累。一方面,季度的就业和工资普查(QCEW)——CPH最终会QCEW这一基本系列为基准——在一段时间内一直领先于CPH。此外,有证据表明,高收入家庭一直在试图延缓收益,期望降低税率,这可能进一步压低了报告出来的CPH和QCEW的数字。

5,核心个人消费支出通胀会从目前的1.5%上升吗?

当然会上升。不可否认的是,通胀数据仍受到一些阻力,并且有可能会持续到2018年。尽管规模较小,但租金通胀的风险可能仍在下降,医疗服务价格通胀前景也不明朗。市场似乎仍相当关注这些下行风险,我们认为投资者的普遍看法是,核心个人消费支出通胀可能保持在目前1.5%的水平左右变动。

6,美联储是否会进行两次以上的加息?

答案是他们会。美联储自己的预测仍然是三次加息,这比市场预测的还要多一次。但即使是这样的预测也会让我们觉得很保守,部分原因是,我们认为失业率将会大幅降低,并且降幅将超过美国联邦公开市场委员会(FOMC)预测的中位数(0.2%)。美国联邦公开市场委员会预计2018年的失业率会出现2.5%的增长,如果在这一环境中出现小幅下降,那将会令人感到惊讶。

我们的预测是四次加息,即自2016年末以来,每季度一次的紧缩政策的延续。虽然核心通货膨胀率可能仍略低于美联储的目标,但是失业率已经比美联储预计的可持续的速度低0.5%。并且,在明年,这一数字可能会再跌0.5%到0.75%。除非金融环境大幅收紧,

我们认为在这一环境下,美联储将不会安心地接受六个月的暂停加息,要知道这是其为2018年制定的基准,更不用说长期或者反复的暗含在市场定价中的暂停加息。

7,美联储是否会调整其资产负债表正常化计划?

答案是否。目前,美联储允许每月从美国国债和抵押贷款支持证券的投资组合中获得至多100亿美元的资金。预计这一数字将每三个月攀升100亿美元,直至2018年10月,达到500亿美元。

8,终端基金利率的市场定价会上升吗?

当然会。在2017年,我们惊讶地发现,尽管长强劲,而且美联储实际的加息幅度超过了年初市场的预期,但对隔夜指数掉期或欧洲美元期货的直接解读所暗示的终端基金利率并未增加。也就是说,目前尚不清楚市场对美联储未来政策的预期是否真的十分呆板,因为,我们利率策略团队的期限溢价模型——密切反映了由美联储开发的ACM模型——显示出远期利率的稳定性可能反映了期限溢价会进一步降低,直至变成负值,抵消了未来基金利率的市场纯预期的增长。

对于2018年,我们认为,通过5年期/5年期的远期OIS来衡量,我们的经济预测强烈暗示着终端基金利率的市场定价将会上升。如果美联储加息的幅度超过当前的定格,而且很重要的是,考虑到经济背景,如果这种额外的紧缩政策被认为是合适的,那么市场很可能会修正他们对基金利率在较长时期内具有可持续性的估计。此外,期限溢价可能会从目前非常低迷的水平上升。这两个点都表明5年期/ 5年期的利率很可能会上升。

9,收益率曲线会反转吗?

当然不会。过去一年,10年期美国国债收益率与联邦基金利率之间的差距已从180个基点降至100个基点。许多投资者开始怀疑收益率曲线反向的可能性和影响,尤其是如果美联储继续以当前每季度的速度推高基金利率的话。

这种情况是否发生与之前关于终端基金利率定价的问题密切相关。我们可以把10 年期美国国债/基金的差额看作是基金利率——或者更准确地说,是未来10年的平均基金利率与当前水平的差额——以及10年期的期限溢价的预期变化的总和。这意味着,在曲线反转的情况下,市场必须认为,基金利率已经超出了其可持续水平,或者期限溢价必定为负,亦或者两者兼而有之。相反,如果终端基金利率的定价上升——要么是由于是基金利率预期调高,要么是由于期限溢价上升——收益率曲线反向将更加不可能发生。

10,金融状况会进一步缓解吗?

当然不会。尽管美联储加息三次,资产负债表开始调整,但随着股票价格上涨,信贷息差收窄,美元走弱,长期利率停滞不前,在2017年,我们的金融状况指数下降了逾100个基点。这一指数现在处于整个扩张的最简单的水平,比长期平均水平低1.3个标准差。

但我们认为,这种宽松政策现在基本上已经走到了尽头,因为美联储将逐渐地抵制这种做法。这主要是因为人们担心金融环境对实体经济的影响。经济已经处于或略超过充分就业,增长势头强劲,财政政策的进一步提振已经在酝酿之中。向本就十分宽松的金融环境助力并不可取。

对金融失衡的担忧也可能加剧。一些领域的资产评估——尤其是信贷——已升至历史最高水平。虽然我们还没有看到关于金融失衡的大规模信贷扩张的例子——这会是美联储官员最为担心的事,但现在金融市场出现了一些投机行为的迹象,例如,加密货币的繁荣。因此,美联储官员可能会看到,金融环境进一步变得宽松,也更加不受欢迎,以及关于其自身让政策正常化的争议。

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【美国地产】2017强劲增长,升值2万亿,2018年仍是投资热点!

2017已经过去,2018崭新的一年开启了!2017没实现的“美国梦”,今年是不是要成真了呢?

2017年美国房产升值2万亿

不动产地调研机构Zillow最新报告显示:2017年美国房屋价值增长6.5%,涨幅或达2万亿美元,总市值达到31.8万亿美元,美国今年房产的增值速度达到2013年房市开始复苏以来的最高点。

报告同时指出,洛杉矶是全美房市价值最高的地区,估值达2.7万亿美元,纽约排名第二,估值达2.6万亿美元。美国十大最有价值都会区房产达11.3万亿美元,占整体房市价值的36%。

▲1999~2017美国新建房屋趋势图

在2017年美国房产销售量增长的同时,房屋供给量,即新建房屋数量不足的问题并没有被解决。2017年11月的NAR的数据显示,美国住房上市后成交时间创出三十年最低记录,美国房地产市场的最主要特征是存量不足。尽管2018年美国新建住宅的数量预期有所回升,但长远来看这种数量的提升远远比不上需求的增加,美国房产供不应求的态势仍将持续。

2017报告美国再获殊荣

统计显示,美国房产的中国买家占外国购房者49%,大大超过加拿大(16%)以及墨西哥(14%),成为名副其实的头号买家。

2017年,美国权威机构――海外房产投资者协会 (AFIRE) 对其近200个房产投资机构成员进行调查,发布了《2017年度全球海外房产投资报告》。报告显示,美国以巨大的优势成为全球最稳定和最安全投资国,是全球投资者最青睐的投资市场。

美国作为世界头号经济、政治、军事强国,具备安全稳定的投资环境。如今,美国经济正在飞速复苏,走势强劲,美元作为全球流动性最强的货币,长期走强,增加美元资产配置已成为财富人士的主流选择。

2018年美联储预计还会加息3次

12月14日凌晨,美联储宣布年内第3次加息,像一枚重磅炸弹搅乱了市场的宁静。美国银行利率的上升,对那些不能一次性付清全款的投资者来说,必然会增加他们在美国的购房成本。

同时,中国央行为了避免资金外流的系统性风险,势必会出台一系列相关政策,增加海外投资的操作难度。更让人紧张的是,美国加息的脚步没有就此打住,2018年预计还会有3次加息。

当然,风险总是伴随着机遇一同出现,美联储加息对已经或正准备投资美国的人来说,反而是好事。连续加息,一方面将巩固美元作为国际货币的霸主地位,拓展美元增值的上升空间;另一方面将吸引大量海外资金涌入,为美国市场带去发展新动力,创造更多就业机会,助推房价上涨。

旺盛的市场需求带动了美国房市的火爆,美国房价不断上涨。24/7 Wall Street,CoreLogic公布的最新数据显示,与2016年第三季度相比,2017年第三季度美国房产增值8710亿美元,上涨11.8%,创下过去三年多以来最大涨幅。

《2017年度全球海外房产投资报告》还指出,在外国投资者心中,纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图和旧金山是美国房产投资最受欢迎的前五大城市。其中,纽约连续七年蝉联美国房产投资最热门城市,第三年成为世界房产投资最热门城市。

据全美人口统计资料,加州是新移民的首选居住地,其中,赴美中国大陆移民,加州就占了总数的三分之一,“美国最有魅力的州”之称果然名不虚传。加州是全美华裔最为集中的地区,华裔人口约占总华裔人口的36.9%。加州较为靠近中国,文化更具包容性,因而受到大量中国移民的青睐。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中表示:“由于房屋库存低,销售却在增长,所以房价持续攀升。新房屋及二手房价格均在上涨的背后有低利率、低失业率和持续的经济增长的支撑。

全美房价涨幅最大的都市是西雅图,同比上升了12.7%,其次是拉斯维加斯,同比升幅为10.2%。

| 贷款利率持续降低 |

▲美国30年期固定利率抵押贷款平均利率趋势

2017年11月2日,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.94,房地美(Freddie Mac)的数据表示,这只是略高于2012年11月29日的利率低点3.32,后者是1971年以来的最低记录。就长期趋势而言,抵押贷款仍然下降。尽管特朗普税改在一定程度上推高了房屋贷款利率,但是从个人所得税和遗产税两个方面提振了房产投资的信心。从房屋交易的总体税率上来看,2018年美国房产的置业成本并未有显著的提升。

| 就业向好提升购买力 |

美国劳工部2017年9月12日发布的最新劳工流动调查报告显示,去年7月全美职位空缺数达617万,远高于预期的600万,并连续两个月人数超过600万,是自2000年以来劳动力市场表现最好的新水平。2017年,美国失业率基本维持在4.3%~4.5%的历史低位水平,显示美国经济增长态势良好,并意味着经济实现了充分就业。12月特朗普税改法案通过后,更是对于美国整体的就业产生了新的利好因素。2018年,美国薪资增长率预计将会再度显著升温,相信有机会推高美国家庭收入中位数,增加购房意愿与房产购买力。

| 千禧一代购房需求提升 |

▲美国千禧一代的日常行为特征

2017年,Realty Shares的研究报告称,房地产超越了股票成为最受美国年轻人欢迎的投资方式。数据表明,55%的美国千禧一代想要投资(或者已经投资)于房地产。此外,美国最大的抵押贷款机构房利美报道称,85%的千禧一代认为“房地产是一个好的投资”。千禧一代投资方式和观念的转变,以及其对于住房需求的巨大提升,也将成为未来5至10年内美国房市温度不退的主要因素之一。

以上的数据及趋势也验证了Zillow首席经济学家Aaron Terrazas的观点,他认为,“美国房市强势进入2018年,比过去十年的任何时候都要坚挺。不过,供应尚未跟上需求,尤其是新房建设脚步滞后,这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长,但库存整体上很可能依然紧张。”他当日还表示,日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场,房屋所有率开始升高。

全球海外房产市场 2018美国独大

加拿大依然还是在泡沫之巅!英国在2018年将率先陷入滞涨!

新西兰将学习澳大利亚,限制海外人士不能再购买二手房(澳大利亚人不受限制),海外人士只能购买新房,该项政策将于2018年初开始执行,在此政策影响之下,新西兰二手房别墅市场会有影响。

温哥华目前对海外置业的限制是征收15%的海外购置税+空置税,预计会在2018年学习澳大利亚限制海外人士购买当地二手房,将影响别墅二手房市场。多伦多有可能会跟进此政策。

新加坡在2013年2月开始对海外置业征收额外的15%购置税之后,新加坡房价进入了漫长的滞涨期。

美国房价继续上扬,特别是西雅图、达拉斯、休斯顿、奥兰多、丹佛、圣地亚哥、纽约等城市更明显,但受加息预期影响,上涨速度2018年不会太快,但毕竟受税改和更多资金回流美国之影响,上涨趋势不变,未来的一年,价格还是上涨中。

2018年美联储预计还会加息3次

12月14日凌晨,美联储宣布年内第3次加息,像一枚重磅炸弹搅乱了市场的宁静。美国银行利率的上升,对那些不能一次性付清全款的投资者来说,必然会增加他们在美国的购房成本。

同时,中国央行为了避免资金外流的系统性风险,势必会出台一系列相关政策,增加海外投资的操作难度。更让人紧张的是,美国加息的脚步没有就此打住,2018年预计还会有3次加息。

当然,风险总是伴随着机遇一同出现,美联储加息对已经或正准备投资美国的人来说,反而是好事。连续加息,一方面将巩固美元作为国际货币的霸主地位,拓展美元增值的上升空间;另一方面将吸引大量海外资金涌入,为美国市场带去发展新动力,创造更多就业机会,助推房价上涨。

无论你再怎么岁月静好,对经济、金融形势的不闻不问,最终都会被这个时代裹挟而走。洞察政策走向,因势利导,才能抓住转瞬即逝的政策红利。

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美国买房拼速度,哪里的房子10天就能卖掉?

现在美国的房子可是十分紧俏!因为库存严重不足!

2018年,赶紧抢个热门区域的房子吧!到时你要转卖,完全不愁啊!

下面我们来看看热门的市场是哪些吧!

房价:10月份全美房价增长强劲,全美平均售价为28.8万美元,比去年同期增长了7.1%。

销量:与去年10月相比,销售基本持平,下降了0.1%。而在过去的四个月里,房屋销售数量同比一直在下降。尽管买家需求强劲,但由于库存较低,房屋销量仍在减少。

美国房产库存持续走低,热门城市买房拼的就是速度

在全美范围内,待售房屋数量下降了12.2%,这是自2013年以来的最大幅度的同比下降。10月份的住房供应量为3.1个月,而供应量少于6个月的市场就是卖方市场。自2012年1月以来,没有一个月的供应量是超过6个月的。在74个美国城市中,只有8个城市的库存是同比增长的,这些供应增长的城市主要集中在中西部和南部的小型市场,包括奥斯汀、新奥尔良、圣路易斯、达拉斯和纳什维尔。

西海岸市场的低库存情况尤其明显。圣何塞(SanJose metro)的年库存下降幅度最大,且价格上涨幅度也最大。今年10月待售房屋数量不及去年同期的一半,价格上涨19.2%,中位值达到105万美元。

在圣何塞,上个月出售一套房屋大概在12天内就能找到买家。在全美范围内,一套房屋的平均挂牌时间为44天,同比减少5天。上个月,平均售价与挂牌价之比为98.2%,高于上年同期的97.9%,今年10月有22.5%的房屋售价高于挂牌价,而去年同期这一数字为21.5%。

买家之间竞争激烈

西雅图房屋出售速度最快,通常在10天内就能找到买家,同比减少3天。圣何塞和波士顿紧随其后,分别为12天和14天,然后是奥克兰(15)和旧金山(15)。

10月份最具竞争力的市场是旧金山,有78.6%的房屋以高于挂牌价出售,紧随其后的是圣何塞(76.3%),奥克兰(63.7%),西雅图(45.6%),以及塔科马(42.8%)。

中小市场房屋销量较高

与去年相比,74个城市中有7个城市的房屋销量出现两位数的增长。卡姆登(Camden)今年的销量同比增长了31%,位居其后的是马里兰州的巴尔的摩(Baltimore),增长了19%。塔科马(Tacoma)的销量较上年同期增长了18%。

巴吞鲁日的销量下降了20.3%,是去年以来的最大降幅。劳德代尔堡的房屋销售下降了18.0%。

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