美国房产投资最全税务指南

在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国税局 (IRS) 的繁琐税务政策。好不容易选好了房,买了!可是,买房卖房如何合法规划避税,出租房如何合理从税务角度利益最大化,你准备好了吗?

一. 买房准备作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流

时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途?

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式:

1、个人直接拥有

2、公司形式拥有

从报税结果上来讲,两种方式并没有明显的区别,公司形式拥有会更麻烦一些,需要多填几份表格,但好处是公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任

为何要同时考虑卖出时间和用途?

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1) 必须是你的“主要住宅”,2) 持有房屋所有权5年,3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:

1、A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税!

2、B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损,第一年的自住在出租三年后不再有效,那么只有最后1年自住有效,而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税!

3、C君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,也就是$37,500资本利得税。

4、D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后,搬入房子自住2年,然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住,可是那都不是事,关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件,所以变卖房子的25万增值税全免了。

5、E君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解,可能会想到传说中的1031同类交换 (Like-Kind Exchange),我们稍后再细说。

除此之外,还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,小编想说的是,想合法合理避税,买房整体规划很重要!

我想有个房,可是我不想被 IRS 拿走我的钱!

二. 购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission),产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说,房子买价50万,你的 HD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万。若是以公司名义买房,你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。

三. 房屋运营

房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:

1、房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)

房贷利息可以放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance),头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。

2、房贷保险费用 (Mortgage Insurance)

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,因为他们往往无力自付高额的首付,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此,一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人)或 $54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。

3、房产税 / 地税 (Property Tax)

你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中,你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。

4、意外损失 (Casualty Loss)

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入 Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

5、装修改装费用 (Improvement)

例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

6、房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。

7、家庭办公室 (Home Office)

如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣 $5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛,适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣,对运营中的出租房 / 商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱

1、房屋普通折旧 (Depreciation)

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产,即以公司名义投资的中大型房产,例如用于商业用途的写字楼,店铺,工业建筑等,商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产,给广大群众提供住宅解决了民生问题,IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万,那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。

2、固定资产的179折旧以及奖励折旧 (179 / Bonus Depreciation)

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时,房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定,如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产(新的或是二手),那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入,无需计入固定资产。另外,条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%, 2018为40%, 2019年为30%。也就是说,如果你2015年买入一台全新设备,价值10万,那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是,奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

3、小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置,例如购置沙发 $2,000 美元,是需要计入固定资产,然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出,不再分多年折旧,也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

四. 出售房产

卖房成交后你又会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1),想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细,上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额哦

我们来综合买卖时的费用举个例子:2011年买房价值50万,HD-1 上各种买房费用2万,2016年打算卖掉,为了提升房子价值,翻新花了10万。卖房时卖价80万,卖房 HD-1 上费用花了6万,你以为简单算算增值了30万么?NO,你最终卖房的增值是:80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话,恭喜你,不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者,可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略  (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产(不包括自住房地)增值后卖出,接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产,这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗?资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中,于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 - 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。

本文来源:网络,由美国云雁地产整理编辑

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